大規模修繕をお考えの管理組合様
マンション管理に、大規模修繕は建物の安全、設備の維持のためにも欠かせないものといえます。しかし、それを実施するには多大なコストと、様々な事務作業を行わなければなりません。
はじめて、大規模修繕に取りかかられる管理組合様は、様々な不安を抱えておられるかと思われますが、ここでは、そんな不安を取り除くためにも、大規模修繕について要点と進め方を中心にご紹介していきます。
大規模修繕とは
「大規模修繕の目的」
長く建っている建物は、経年劣化により雨漏りやひび割れ、タイルの剥離や防水層の亀裂など様々な問題が出てきます。これを定期的に点検、メンテナンスしていくのが大規模修繕です。マンションに長く、快適に住み続けるためには欠かせないものといえます。
さらに、マンションの不具合は劣化箇所だけではありません。マンションに長く住み続けていると、社会環境や生活スタイルの変化により、バリアフリーやセキュリティの強化など、改善したい部分が出てきます。
せっかくの建物全体を見直す機会なのですから、こうした機能の改善工事も視野に入れた、修繕計画を立案していくのがおすすめです。
大規模修繕の進め方
1、管理組合の発案
まずは、管理組合で大規模修繕が今、本当に必要かどうかを検討する必要があります。大規模修繕の実施時期は、一般的に12年周期といわれています。しかし、雨漏りや、大きな壁のひび割れが見られた場合にはその限りではありません。反対に、12年周期にとらわれて、必要のない工事をしてしまう可能性もあるので、あくまで目安として考えなくてはなりません。
- ※城北マンション管理士事務所では、建物設備の簡易診断も行っております。詳しくは「建物と設備の診断」の項目を御覧ください。
2、専門委員会の設置と設計コンサルタントの決定
大規模修繕の実施が決まったら、専門委員会を設置し、修繕について検討していきます。そして、修繕箇所を洗い出すために、専門家として設計コンサルタントに依頼することになります。
「設計コンサルタントの決定方法」
一番簡単な工事の進め方は、管理委託会社にすべて任せてしまうことです。しかし、これは実は一番最悪な方法ともいえます。管理会社は自社の系列会社にすべて任せることとなりますので、管理組合としては、細かい依頼ができず、費用も不透明となり、結果的に高い費用を支払うことになってしまいます。
そうならない為にも、インターネットや電話帳などで調べ、自分たちの目や耳で確かめることで、信頼のできる設計コンサルタントをお探しする事をお勧めします。
理事長等のコネを使って、設計コンサルタントを探すことも可能ですが、様々なしがらみや、知り合いだからといってなあなあになってしまうことも多々ありますので、しっかりと契約の結べるパートナーを見つけるのをお勧めいたします。
3、診断・調査
信頼できる設計コンサルタントが決定したら、建物の調査と診断を依頼することとなります。専門家としっかり話を煮詰めて、納得のいく修繕基本計画書と診断書契約を執り行いましょう。
4、基本計画書の作成
修繕計画がまとまったら、図面と仕様書を作成します。ここで、しっかりとした図面や仕様書を作っておくと、施工業者に見積もりを提出するのが大変スムーズです。
5、施工業者の決定
複数の施工業者に見積もりを提出し、施工業者を決定します。しっかりとした図面や仕様書があれば、金額にバラツキのない見積もりを受けることができます。また、業者に競争意識を生むことで、価格も適正に抑えることができます。
6、見積もり条件書の作成と資金計画の再検討
施工業者と見積もり条件書を作成し、資金計画に無理がないか再検討します。
7、総会にて、業者見積もりのチェック等の最終決定
管理組合として、総会を開催し、最終的なチェックを行います。
8、工事請負契約と工事管理委託契約の作成
9、工事着手、工事監理
以上の流れで、大規模修繕工事を取り行っていくこととなりますが、城北マンション管理士事務所では、1～9すべての項目で、管理組合様をサポートし、また、設計コンサルタントとして、専門的な事柄を請け負うことが可能です。
多大なコストがかかる大変な大規模修繕ですが、信頼できるパートナーを選び、スムーズな計画進行を実現しましょう。